국토교통부 ‘안심계약 3·3·3 법칙’
국토교통부가 2025년 8월 전세사기 피해 예방 안내서와 함께 발표한 순서입니다.[1]
| 계약 전 | 계약 시 | 계약 후 |
|---|---|---|
| ① 주변 시세 조사 ② 권리관계 확인(등기부등본) ③ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 |
① 공인중개사 정상 영업 여부 확인 ② 임대인과 계약자가 같은 사람인지 확인 ③ 주택임대차표준계약서 사용(안전 특약 포함) |
① 즉시 임대차 신고(또는 확정일자) ② 잔금 전 권리관계 변동 재확인 ③ 이사 당일 전입신고 |
계약 후 세 가지는 확정일자·임대차 신고와 전입신고에서 절차를 자세히 다룹니다.
등기부등본 보는 법
등기부등본(등기사항전부증명서)은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람·발급할 수 있습니다.[4] 세 부분으로 나뉩니다.
| 부분 | 담긴 내용 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 표제부 | 주소·면적·구조 등 부동산 표시 | 계약서의 주소·동호수와 같은지 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 | 현재 소유자가 계약 상대방과 같은지, 압류·가압류·가처분·경매개시결정이 있는지 |
| 을구 | 소유권 외 권리(근저당권·전세권 등) | 근저당권 채권최고액이 얼마인지 — 내 보증금보다 앞서는 빚 |
등기부는 계약 후에도 바뀔 수 있습니다. 계약 직전과 잔금 직전에 각각 새로 열람하세요. 갑구에 압류·가압류·경매 기록이 있으면 계약을 멈추고 전문가와 상의하는 것이 안전합니다.
전세보증보험(HUG 전세보증금반환보증) 가입 가능 여부
집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 주택도시보증공사(HUG)가 대신 돌려주는 상품입니다. 계약 전에 ‘이 집은 가입이 되는가’를 먼저 따져 보면 위험한 집을 걸러내는 데 도움이 됩니다.[2]
핵심 조건(확인일 기준)
- 보증 대상 보증금: 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하. 월세가 섞여 있으면 전월세전환율(2026년 7월 1일 이후 신규 신청분 6.5%)로 환산한 금액 기준.
- 보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%이고, 선순위채권 ≤ 주택가격 × 60%.
- 단독·다중·다가구는 다른 세입자의 선순위 보증금까지 더해 주택가격의 80% 이내여야 합니다.
- 가입 시기: 잔금일과 전입일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전까지.
- 보증료율: 연 0.097%~0.211%(주택 유형·보증금 등에 따라 다름).
계산 예시
주택가격 3억원, 을구 근저당 채권최고액 1억원인 아파트에 보증금 2억원으로 들어가려는 경우:
- 선순위채권 1억원 ≤ 3억 × 60%(1억 8천만원) → 통과
- 보증금 2억 + 선순위 1억 = 3억원 > 3억 × 90%(2억 7천만원) → 가입 불가
- 가입하려면 보증금이 1억 7천만원(2억 7천만 − 1억) 이하여야 합니다.
※ 실제 ‘주택가격’과 선순위채권은 HUG가 정한 산정 기준으로 봅니다. 위 숫자는 구조를 보여 주는 예시이며, 실제 가입 가능 여부는 HUG·안심전세앱에서 확인하세요.
매매가 대비 보증금 비율(전세가율)은 전세가율 계산기, 경매 때 소액임차인이 먼저 받는 금액은 최우선변제금 계산기(같은 운영자의 계산기 사이트)로 확인할 수 있습니다.
안심전세앱으로 볼 수 있는 것
HUG가 운영하는 안심전세앱(안심전세포털)에서는 주변 시세와 지역 전세가율, 집주인 정보(세금 체납·보증 금지 대상·보증 사고 이력 등), 등기 변동 알림, 보증 가입을 한곳에서 확인할 수 있습니다.[3]
공인중개사·계약 상대방 확인
- 중개사무소가 정상 등록·영업 중인지 국가공간정보포털 브이월드 등에서 확인합니다.[1]
- 계약하는 사람이 등기부상 소유자와 같은지 신분증으로 확인하고, 대리인이면 위임장과 인감증명서를 확인합니다.
- 주택임대차표준계약서를 쓰고, 잔금 전까지 집주인이 새 담보를 설정하지 않는다는 등의 특약을 넣을지 중개사와 상의합니다.
자주 묻는 질문
등기부등본은 언제 다시 봐야 하나요?
최소 두 번입니다. 계약서 쓰기 직전과 잔금 치르기 직전. 계약 후에도 근저당·가압류가 새로 생길 수 있기 때문입니다.
근저당이 있으면 무조건 위험한가요?
근저당 자체가 불법은 아니지만 내 보증금보다 먼저 변제받는 빚입니다. 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 비해 얼마나 되는지, 보증보험 가입 조건(합계 ≤ 주택가격의 90%)을 기준으로 따져 보세요.
보증보험은 언제까지 가입할 수 있나요?
HUG 전세보증금반환보증은 잔금일과 전입일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청할 수 있습니다(확인일 기준). 다만 계약 전에 가입 가능 여부부터 확인하는 것이 순서입니다.
근거·출처
- 국토교통부 보도자료 「3·3·3법칙만 챙겨도 안심 전세계약 가능해요」(2025-08-28) — www.molit.go.kr (확인일 2026-11-08)
- 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품 개요 — www.khug.or.kr (확인일 2026-11-08)
- HUG 안심전세포털 — www.khug.or.kr (확인일 2026-11-08)
- 대법원 인터넷등기소 — www.iros.go.kr (확인일 2026-11-08)
이 글은 일반적인 절차 안내입니다. 법령·수수료·기관 운영 방식은 바뀔 수 있으니, 실제 신청 전 각 기관 안내를 확인하세요. 개별 분쟁이나 계약 판단은 법률 전문가 상담이 필요합니다.